查看初始价格溢价有助于您做出正确购房选择以达成投资目标。

永久地契是否比非永久好是许多人热议的话题，特别是在资本增值方面。这个问题的答案可能仅仅在于入市价格。由于永久地契房产的法定年期为永久，其价格较相若的非永久地契房产较高。问题是多高的溢价才是合理的。

根据新加坡土地管理局的列表，永久地契房产较剩余地契介乎80至99年的非永久地契房产溢价约4%至10%。然而，实际交易情况表明，比同等非永久地契房产支付高达20%的溢价都是合理的。

以南源山庄1期（Southaven I）和南源山庄2期(Southaven II)为例，两个公寓都位于海希德径(Hindhede Walk)，彼此相邻，相隔两年竣工。然而，南源山庄1期建在99年地契的地皮，而南源山庄2期建在999年地契的地皮。在这项对比中，我们将999年地契视为永久地契。1995年即最早有官方数据记录的一年，南源山庄1期与2期的差价约为8%。该年1期的39个单位以每平方英尺634元的价格售出，而2期83个单位的交易尺价为688元。到2012年，价格差距扩大到20%（见图1a）。在此期间，1期的价格上涨了约27%，达到每平方英尺804 元，而2期的价格上涨了40%，达到每平方英尺962元。尽管价格差距，随时间波动，在2005年达到34%，但1995年至2012年间的中值为20%。

在大巴窑，属永久地契的公寓瑞丽大厦（Trellis Towers）与99年地契的嘉桃园（Oleander Towers）相比，在1996年取得19%的初始价格溢价。价格差距在2002年扩大至高达44%，但在2017年缩小至23%，1996年至2017年间的价差中间值为31%。在此期间，嘉桃园的价格上涨了35%，瑞丽大厦的价格上涨了40%（见图1b）。

当初始价格溢价减低时，永久地契楼盘的资本增值优于非永久地契。

_{仅涵盖每个楼盘至少有5项交易的年份（图表:URA和EdgeProp）}

有证据显示，当溢价超过30%时，永久地契房地产的资本增值可能落后于相若的非永久地契。2006年，属永久地契的公寓碧薇苑（One Jervois）与附近99年地契公寓Domain 21相比取得37%初始溢价。该年碧薇苑共售出205个单位，平均价格为每平方英尺1004元。相较之下，Domain 21售出44个单位，平均尺价为731元。多年来，溢价一直在下降，2006年至2017年期间的中值为16%。因此，在此期间Domain 21的资本增值超过了碧薇苑的资本增值（见图2a）。

同样的，99年地契公寓嘉丽园（Amaryllis Ville) 的价格上涨速度快于位于相邻的永久地契公寓纽顿18（Newton 18)。2002年，纽顿 18的59个单位以平均每平方英尺1115元的价格易手，比嘉丽园售出的41个单位， 平均尺价854元溢价31%。溢价也在这些年逐步减少，2002年至2016年间的中值为21%。2016年，纽顿18的平均价格为每平方英尺1737元，嘉丽园平均尺价为1434元，相当于自2002年以来，资本增值分别达到56%和68%。（见图2b）

当初始价格溢价超过30%时，非永久地契楼盘在资本增值方面优于永久地契

_{仅涵盖每个楼盘至少有5项交易的年份（图表:URA和EdgeProp）}

若入场价格适当，永久地契楼盘具有几个关键的优势。首先，政府已经停止出售永久地契地皮。稀缺因素将使永久地契房地产成为对购房者具吸引力的资产类别。目前，永久地契占新加坡住宅和公寓总量的49%，其余为非永久地契。由于未来推出的楼盘将以非永久地契为主，永久地契的房地产比例会随之下降。位于地铁站步行距离范围内的永久地契住宅和公寓甚至更有限。仅占全新加坡总量的13%（见图3）。

住宅和公寓总量

_{3（图表:URA和EDGEPROP）}

数据显示，一些外籍人士偏好永久地契房地产。2016年1月至2017年8月间，非永久地契占房地产交易总量的71%，其余29%为永久地契。然而，部分主要外国买家的永久地契房地产交易比例较高，包括来自印尼（40%）、美国（41%）、英国（50%）、澳大利亚（50%）及香港（34%）的买家。有意思的是，永久地契房地产占企业购买交易量的60%。

永久地契楼盘也被一些人视为更具集体出售(en-bloc)潜力。逻辑回归分析表明，在决定集体出售成功与否的5%水平上，地契不是一个统计上显著的变量。然而，它是一个具有很大系数的经济显著变量。

另一方面，房屋租赁市场并不区分地契类型。与永久地契房产相比，非永久地契因其价格优势可获得更高租金收益。更高的收益率弥补了其地契贬值，较高风险和较短年限，从而可收回业主的资本支出。